Pořízení apartmánu u moře nebo vily v exotické destinaci láká stále více Čechů. Zahraniční nemovitosti často slibují zajímavější ceny, vyšší výnosy z pronájmu i možnost rozložit investice mimo domácí trh. Vedle atraktivních fotografií a vidiny rychlého zisku se ale skrývá i řada právních specifik, která mohou výrazně ovlivnit budoucí hodnotu celé investice.
Investování do zahraničních nemovitostí už dávno není doménou pouze velmi bohatých klientů. Díky rozvoji online platforem, mezinárodních developerských projektů i dostupnějšímu financování dnes lidé častěji zvažují koupi apartmánů, vil nebo rekreačních objektů v různých částech světa.
Právě exotické destinace v jihovýchodní Asii, na Bali nebo v dalších turisticky populárních oblastech lákají nižšími pořizovacími náklady a možností zajímavého výnosu z krátkodobých pronájmů. Odborníci však upozorňují, že odlišné právní prostředí může pro zahraniční investory představovat zásadní komplikace.
Zatímco v Evropě bývají pravidla vlastnictví nemovitostí poměrně jasná a stabilní, v některých zemích existují omezení týkající se samotného vlastnictví půdy, délky užívání objektu nebo možností jeho dalšího převodu.
Nestačí řešit jen cenu a lokalitu
Ještě před několika lety se zájemci o zahraniční nemovitosti soustředili především na cenu objektu, vzdálenost od pláže nebo očekávaný výnos z pronájmu. Dnes se ale stále více ukazuje, že klíčovým tématem je také právní jistota celé investice.
Kupující totiž musí přesně vědět, co vlastně pořizují. V některých zemích totiž nemusí získat plnohodnotné vlastnictví nemovitosti, ale pouze dlouhodobé právo k jejímu užívání. A právě tento rozdíl může mít zásadní dopad na budoucí pronájem, přeprodej nebo dědictví.
Mnoho investorů si zároveň začíná uvědomovat, že levnější nemovitost s nejasně nastavenými smluvními podmínkami může být ve výsledku výrazně dražší než objekt s transparentní právní strukturou.
Velkou roli proto hraje důkladná kontrola smluv, developera i samotného pozemku, na kterém projekt vzniká.
Rozdíl mezi freeholdem a leaseholdem bývá zásadní
Jedním z nejdůležitějších pojmů při nákupu zahraniční nemovitosti jsou takzvané modely freehold a leasehold.
Freehold představuje klasické plné vlastnictví nemovitosti nebo pozemku bez časového omezení. Tento systém je běžný například v Evropě nebo v některých západních zemích.
Naopak leasehold funguje jako dlouhodobý pronájem či právo užívání na předem stanovené období. Právě tento model bývá častý v řadě asijských států, kde zahraniční osoby nemohou půdu vlastnit přímo.
Rozdíl mezi oběma variantami je přitom pro investora velmi důležitý. U leaseholdu totiž záleží například na:
- délce užívání,
- možnostech prodloužení smlouvy,
- podmínkách přeprodeje,
- možnostech krátkodobého pronájmu,
- nebo právu převést nemovitost na dědice.
V některých destinacích se standardní leasehold pohybuje například kolem 25 let. Existují však projekty, kde lze délku užívání prodloužit na několik desetiletí.
Právě délka leaseholdu výrazně ovlivňuje ekonomickou návratnost celé investice. Čím kratší období zbývá, tím komplikovanější může být budoucí přeprodej nemovitosti nebo získání zajímavého zhodnocení.
Investoři stále častěji počítají s budoucím přeprodejem
Rostoucí ceny v turisticky populárních lokalitách zároveň přivádějí na trh nové typy investorů. Mnozí už nemovitost nekupují pouze kvůli vlastní rekreaci, ale především jako investiční nástroj.
Stále běžnější je například takzvané flipování. Investor koupí nemovitost v počáteční fázi projektu, sleduje její výstavbu na dálku a po dokončení ji plánuje prodat se ziskem.
Právě v těchto situacích ale mohou vzniknout komplikace spojené s převodem leaseholdu na dalšího majitele. Některé smlouvy totiž vyžadují souhlas developera nebo vlastníka pozemku. Jindy mohou být s převodem spojeny další administrativní poplatky.
Pokud investor podobné podmínky neřeší před podpisem smlouvy, může později zjistit, že přeprodej není tak jednoduchý, jak původně očekával.
Důležité je proto dopředu znát:
- podmínky převodu,
- omezení dalšího prodeje,
- výši případných poplatků,
- nebo práva třetích stran.
Pronájem nemusí být samozřejmostí
Mnoho lidí zároveň počítá s tím, že budou svou zahraniční nemovitost krátkodobě pronajímat turistům přes rezervační platformy. Ani zde ale nemusí být situace tak jednoduchá, jak bývá běžné v Evropě.
V některých resortech totiž bývají pravidla pronájmu výrazně regulována. Developer může například vyžadovat centrální správu pronájmů, jednotnou cenovou politiku nebo provozování objektů pouze prostřednictvím smluvního partnera.
Důvodem bývá snaha zachovat kvalitu služeb a chránit reputaci celého resortu. Špatné hodnocení jedné nemovitosti totiž může negativně ovlivnit celý projekt.
Investor by si proto měl ještě před nákupem ověřit:
- zda může nemovitost pronajímat samostatně,
- jestli existují omezení pro krátkodobé pronájmy,
- jaké poplatky jsou s pronájmem spojeny,
- a zda je nutné využívat správu developera.
Důkladná právní prověrka je naprostý základ
Odborníci zároveň upozorňují, že při nákupu nemovitosti v zahraničí nestačí prověřit pouze samotný objekt nebo developera. Klíčovou roli hraje také důkladná právní kontrola celého projektu, známá jako due diligence.
Ta by měla zahrnovat například:
- historii pozemku,
- aktuální právní status nemovitosti,
- existenci zástav nebo dluhů,
- předchozí převody vlastnictví,
- stavební dokumentaci,
- nebo případné spory spojené s pozemkem.
Právě u exotických trhů může být transparentnost výrazně nižší než v Evropě. Investor by proto měl spolupracovat s nezávislými právníky a nespoléhat pouze na informace developera nebo prodejce.
Význam právní jistoty navíc postupně roste i kvůli tomu, že zahraniční nemovitosti už nejsou vnímány pouze jako rekreační zázemí, ale stále častěji jako dlouhodobá investice a součást rodinného majetku.
Dobře nastavené smlouvy, prověřený developer a jasně definovaná vlastnická práva tak mohou být v konečném důsledku mnohem důležitější než samotná pořizovací cena nemovitosti.
