Stanovit správnou cenu nemovitosti není tak jednoduché, jak se může na první pohled zdát. Inzerované ceny se často liší od skutečných prodejních částek a rozdíl může činit i stovky tisíc korun. Jak zjistit reálnou hodnotu bytu nebo domu a na co si při odhadu dát pozor?
Proč se inzerovaná cena často liší od skutečné prodejní ceny
Mnoho lidí při odhadu hodnoty nemovitosti vychází z nabídek na realitních serverech. Tento postup však může být zavádějící. Inzerovaná cena představuje částku, za kterou se prodávající snaží nemovitost nabídnout trhu, nikoliv cenu, za kterou se skutečně prodá.
V některých lokalitách bývají nemovitosti nabízeny za vyšší částky s očekáváním následného vyjednávání. Jinde naopak prodávající nastaví cenu níže, aby přilákali více zájemců a vytvořili konkurenční prostředí.
Na konečnou prodejní cenu mají vliv například:
- aktuální situace na trhu,
- počet zájemců,
- technický stav nemovitosti,
- rychlost, s jakou chce prodávající obchod uzavřít,
- možnosti financování kupujících.
Právě proto je důležité sledovat nejen nabídkové ceny, ale ideálně také údaje o již uskutečněných prodejích.
Jaké faktory mají největší vliv na cenu nemovitosti
Při určování hodnoty bytu nebo domu hraje roli celá řada parametrů. Nejvýznamnějším faktorem bývá tradičně lokalita.
Dva na první pohled podobné byty mohou mít výrazně odlišnou cenu pouze kvůli tomu, že se nacházejí v jiné části města. Záleží na dostupnosti dopravy, občanské vybavenosti, množství zeleně i celkové atraktivitě okolí.
Významný vliv mají také:
- velikost a dispozice nemovitosti,
- stáří budovy,
- energetická náročnost,
- technický stav,
- orientace oken,
- dostupnost parkování,
- existence balkonu, terasy nebo zahrady.
U rodinných domů vstupuje do hry také velikost pozemku, kvalita konstrukce, stav střechy nebo případné investice do modernizace.
Rekonstrukce může hodnotu nemovitosti zvýšit, ale ne vždy se vložené prostředky vrátí v plné výši. Například luxusní vybavení nemusí být pro každého kupujícího přidanou hodnotou.
Možnosti, jak získat odhad ceny nemovitosti
Nejjednodušší cestou je využití online kalkulaček a cenových map. Ty pracují s databázemi historických transakcí a dokážou nabídnout orientační odhad hodnoty.
Je však třeba počítat s tím, že algoritmy nedokážou přesně vyhodnotit všechny specifické vlastnosti konkrétní nemovitosti. Výsledná částka proto slouží spíše jako základní orientace.
Přesnější odhad mohou poskytnout:
- realitní makléři,
- odhadci nemovitostí,
- soudní znalci,
- specializované realitní kanceláře.
Profesionální odhad zohledňuje nejen parametry nemovitosti, ale také aktuální situaci na místním trhu. Zkušený odborník dokáže posoudit například vliv konkrétní ulice, výhledu z oken nebo plánované výstavby v okolí.
Pokud je odhad potřebný pro hypoteční úvěr, banka zpravidla vyžaduje vlastní ocenění prostřednictvím smluvního odhadce.
Jak nastavit prodejní cenu správně?
Jednou z nejčastějších chyb prodávajících bývá nadhodnocení nemovitosti. Mnozí se snaží zohlednit své osobní vazby k bytu či domu nebo náklady, které do něj v minulosti investovali.
Trh však hodnotu určuje jinak. Kupující zajímá především aktuální stav, lokalita a nabídka srovnatelných nemovitostí.
Příliš vysoká cena může způsobit, že se nabídka stane pro zájemce nezajímavou a bude na trhu zbytečně dlouho. Nemovitost pak získá pověst problematické nabídky, což může vést k nutnosti výraznějšího zlevnění.
Stejně rizikové je ale i podhodnocení. Prodávající sice může najít kupce velmi rychle, zároveň však přichází o část potenciálního výnosu z prodeje.
Ideální strategií je stanovit cenu na základě kombinace několika zdrojů – cenových map, srovnatelných prodejů a odborného posouzení. Díky tomu lze získat realistickou představu o tom, za jakou částku je možné nemovitost skutečně prodat.
Správně provedený odhad ceny nemovitosti představuje jeden z nejdůležitějších kroků celého prodeje. Pomáhá nastavit očekávání prodávajícího, zvyšuje šanci na rychlý prodej a zároveň minimalizuje riziko zbytečné finanční ztráty. V době proměnlivého realitního trhu je proto kvalitní ocenění cennější než kdy dříve.
Zdroje:
- https://www.sreality.cz/cenova-mapa
- https://www.cenovamapa.cz/
- https://dostupnyadvokat.cz/blog/oceneni-nemovitosti
