Chystáte se koupit byt, rodinný dům nebo stavební pozemek? Ještě před podpisem smlouvy byste měli důkladně prověřit údaje v katastru nemovitostí. Zjistíte z něj skutečného vlastníka, případná omezení vlastnických práv i další důležité informace. Některé zápisy vás mohou upozornit na rizika, která by koupi výrazně zkomplikovala.
Katastr nemovitostí je dostupný zdarma
Katastr nemovitostí představuje veřejný registr, který eviduje pozemky, stavby, bytové jednotky a související vlastnická i další práva. Jeho správcem je Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK).
Základní informace si můžete ověřit prostřednictvím oficiální aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí. Pro běžné online nahlížení není nutné platit žádné poplatky. Některé údaje však mohou vyžadovat ověření uživatele.
Nemovitost lze vyhledat podle adresy, čísla parcely nebo prostřednictvím katastrální mapy. Pro získání úředního výpisu či některých podkladových dokumentů je již potřeba využít příslušnou placenou službu.
Ověřte skutečného vlastníka nemovitosti
Jednou z nejdůležitějších informací je totožnost vlastníka. Ta je uvedena na listu vlastnictví, který obsahuje také případné spoluvlastnické podíly.
Osoba, která vám nemovitost nabízí k prodeji, nemusí být jejím jediným vlastníkem. Byt může například patřit několika spoluvlastníkům nebo být součástí společného jmění manželů.
Před podpisem kupní smlouvy proto zkontrolujte:
- Zda údaje o prodávajícím odpovídají zápisu v katastru.
- Jestli nemovitost nevlastní více osob.
- Zda prodávající disponuje potřebným oprávněním k převodu.
- Jestli jsou předmětem prodeje všechny deklarované pozemky a stavby.
Zvláštní pozornost věnujte také garážím, sklepům a parkovacím stáním. Jejich právní režim nemusí odpovídat tomu, jak jsou prezentovány v realitním inzerátu.
Zástavní práva a věcná břemena mohou koupi komplikovat
Velmi důležitá je část C listu vlastnictví, která obsahuje omezení vlastnického práva.
Může zde být například zapsáno zástavní právo banky, věcné břemeno nebo předkupní právo. Samotná existence zástavního práva nemusí znamenat problém, pokud je například spojena s hypotékou prodávajícího a její vypořádání je smluvně zajištěno.
Věcné břemeno může naopak znamenat, že jiná osoba smí nemovitost určitým způsobem využívat. Typickým příkladem je právo průchodu přes pozemek nebo doživotního užívání domu.
Kupující by měl vždy zjistit, jaké konkrétní povinnosti a omezení jsou s nemovitostí spojeny a zda nezůstanou zachovány také po změně vlastníka.
Co znamená plomba u nemovitosti?
Dalším důležitým upozorněním je takzvaná plomba. Ta signalizuje, že u nemovitosti probíhá řízení, které může změnit evidované právní vztahy.
Může jít například o převod vlastnictví, zápis zástavního práva nebo jinou změnu.
Pokud u vybrané nemovitosti objevíte plombu, zjistěte před pokračováním v koupi důvod jejího vyznačení. Nemusí automaticky znamenat komplikaci, ale bez vysvětlení byste neměli přistupovat k podpisu smlouvy.
Pozornost zaslouží rovněž poznámky v katastru, které mohou upozorňovat na právní spory či další skutečnosti ovlivňující nakládání s nemovitostí.
Katastrální mapa odhalí hranice pozemku
Při nákupu rodinného domu nebo stavebního pozemku je vhodné prověřit také katastrální mapu. Ta umožňuje zjistit evidované hranice parcel a jejich návaznost na okolní pozemky. Můžete například odhalit, že příjezdová cesta vede přes parcelu jiného vlastníka.
Samotná existence cesty však ještě nezaručuje právně zajištěný přístup k nemovitosti. Je proto důležité ověřit vlastnictví komunikace a případná práva průjezdu.
Katastrální mapa navíc nemusí vždy odpovídat skutečnému umístění plotů. Při pochybnostech o hranicích je vhodné přizvat geodeta.
Co vám katastr neprozradí?
Přestože katastr poskytuje řadu důležitých informací, nedokáže nahradit komplexní prověření nemovitosti. Z katastru například nezjistíte skutečný technický stav domu, kvalitu elektroinstalace, problémy s vlhkostí ani všechny případné stavební úpravy.
Před koupí je proto vhodné doplnit kontrolu o další podklady, zejména stavební dokumentaci, informace ze stavebního úřadu a u bytů také dokumenty společenství vlastníků.
Katastr nemovitostí je tak zásadním prvním krokem při prověřování koupě. Údaje doporučujeme zkontrolovat nejen při výběru nemovitosti, ale znovu také bezprostředně před podpisem kupní smlouvy. Právní stav se totiž může mezitím změnit.
