Pořízení vlastního bydlení bývá pro mnoho lidí jedním z největších životních cílů. Jenže právě vysoké ceny nemovitostí a požadavek na vlastní úspory často představují zásadní překážku. Přesto existují možnosti, jak koupit byt i bez statisíců na účtu. Důležité je znát rizika, podmínky bank i alternativní cesty financování.
Hypotéka bez vlastních úspor už není jednoduchá
Ještě před několika lety bylo poměrně běžné financovat téměř celou hodnotu nemovitosti hypotékou. Dnes jsou pravidla výrazně přísnější. Česká národní banka doporučuje bankám opatrnější přístup a většina finančních institucí proto požaduje, aby klient financoval část kupní ceny z vlastních prostředků.
Ve většině případů banky poskytují hypotéku maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti. Mladší žadatelé do 36 let mohou někdy získat až 90 % hodnoty bytu, stále ale musí mít alespoň část vlastních peněz.
To ovšem neznamená, že člověk bez úspor nemá šanci. Existuje několik cest, jak požadované prostředky nahradit nebo obejít.
Velkou roli hraje také bonita žadatele. Banka sleduje:
- výši příjmů,
- pracovní stabilitu,
- existující úvěry,
- platební historii,
- i celkovou finanční situaci domácnosti.
Čím lepší finanční profil člověk má, tím větší bývá ochota banky hledat individuální řešení.
Pomoci může ručení další nemovitostí
Jednou z nejčastějších možností bývá takzvané dofinancování pomocí jiné nemovitosti. Pokud například rodiče vlastní dům nebo byt bez většího zatížení hypotékou, mohou svou nemovitostí ručit za část úvěru.
Banka pak může poskytnout hypotéku až do vyšší hodnoty, protože má zajištěno větší krytí úvěru. Díky tomu lze často financovat nejen samotný byt, ale také:
- daňové a právní náklady,
- rekonstrukci,
- vybavení domácnosti,
- nebo část kupní ceny bez vlastních úspor.
Toto řešení ale vyžaduje velkou důvěru mezi rodinnými příslušníky. Pokud by totiž klient přestal hypotéku splácet, banka může v krajním případě sáhnout i na zastavenou rodinnou nemovitost.
Právě proto odborníci doporučují vše důkladně promyslet a nepodceňovat dlouhodobé finanční plánování.
Další variantou bývá kombinace více úvěrů
Někteří zájemci řeší chybějící vlastní prostředky kombinací hypotéky a dalšího úvěru. Typicky jde například o:
- úvěr ze stavebního spoření,
- spotřebitelský úvěr,
- nebo rodinnou půjčku.
Banka sice poskytne hypotéku jen na část ceny bytu, zbytek klient pokryje jiným financováním. Výhodou může být rychlejší cesta k bydlení, nevýhodou ale bývá vyšší finanční zatížení.
Každý další úvěr totiž zvyšuje měsíční splátky i celkové riziko zadlužení. Některé banky navíc další půjčky při schvalování hypotéky započítávají do bonity klienta, což může výslednou dostupnost úvěru zkomplikovat.
Odborníci proto upozorňují, že je důležité počítat nejen s aktuální splátkou, ale i s rezervou pro nečekané situace. Problém může nastat například při ztrátě zaměstnání, dlouhodobé nemoci, růstu životních nákladů, nebo zvýšení úrokových sazeb po skončení fixace. Právě podcenění budoucích výdajů bývá jedním z nejčastějších důvodů finančních problémů domácností.
Důležité je počítat i s dalšími náklady na bydlení
Mnoho lidí se soustředí pouze na samotnou hypotéku, skutečné náklady na pořízení bytu ale bývají výrazně vyšší. Vedle kupní ceny je potřeba počítat také s dalšími výdaji.
Patří mezi ně například:
- poplatky za právní služby,
- odhad nemovitosti,
- poplatky katastru,
- pojištění,
- vybavení domácnosti,
- rekonstrukce,
- nebo rezerva na neočekávané opravy.
Právě absence finanční rezervy může být po nastěhování velkým problémem. Některé domácnosti totiž vyčerpají všechny dostupné prostředky už při samotném nákupu nemovitosti.
Stále častěji proto finanční poradci doporučují zvážit, zda není lepší s koupí ještě určitou dobu počkat, stabilizovat příjmy a vytvořit alespoň základní rezervu. V některých případech může být rozumnější několik let bydlet v nájmu než podstoupit příliš vysoké finanční riziko.
Na druhou stranu platí, že správně nastavené financování může umožnit pořízení vlastního bydlení i lidem, kteří momentálně nemají vysoké úspory. Klíčem bývá realistický rozpočet, důkladné porovnání nabídek bank a opatrný přístup k zadlužení.
Zdroje:
- Česká národní banka – https://www.cnb.cz/
- Hypoindex – https://www.hypoindex.cz/
