Základním předpokladem úspěšného prodeje nemovitosti v přijatelném časovém horizontu je správně nastavená cena. Zní to logicky, vždyť kdo by měl zájem o předraženou nemovitost, když se v nabídce nachází několik podobných, ale výrazně levnějších? Jenomže jak s cenou zahýbat, abyste netratili? V tomto článku vám prozradíme, jaké faktory ovlivňují odhad nemovitosti a co všechno odborníci zohledňují.
Udělejte si jasno v druzích cen
V souvislosti s jednou nemovitosti se setkáte s kupní, ale také obvyklou a zjištěnou cenou. A možná i s cenou zjištěnou, to abyste v tom měli ještě o něco větší nepořádek. Jak je vůbec možné, že se dá odhad ceny jednoho a téhož bytu stanovit i čtyřikrát jinak? Nebojte, tak složité to zase není. Nejprve si ujasněme, k čemu se jednotlivé ceny váží.
Kupní cena je částka, za kterou se nemovitost reálně prodá. Rozhodujete o ní vy a můžete si ji stanovit dle libosti.
Cena obvyklá neboli tržní reprezentuje částku, která je v době prodeje obvyklá pro nemovitosti s podobnými parametry (a samozřejmě pro danou lokalitu). Pokud se vám kupní cenu podaří našroubovat výše, můžete být spokojeni. V opačném případě tratíte.
Cena zjištěná (někdy též administrativní) se vypočítává na základě tzv. oceňovacího předpisu, který každým rokem vydává Ministerstvo financí ČR. Důvodem je daňová spravedlnost. Jinak se o ni nemusíte nijak zvlášť zajímat.
A jak je to s cenou zadlužitelnou? Obvykle je nižší než kupní a používá se při odhadu ceny nemovitosti, která se má stát předmětem ručení při hypotéce. Pro kupujícího, který nemá vlastní zdroje na doplacení rozdílu mezi kupní a zadlužitelnou cenou, je to komplikace navíc.
Kdo může provést odhad nemovitosti?
Nejpřesnější, ale také nejdražší odhad pro vás vypracuje soudní znalec. Jedná se o tzv. znalecký posudek a je z podstaty mnohem obsáhlejší než tržní odhad ceny bytu či domu. Při prodeji běžných nemovitosti je obvykle zbytečný a plně dostačuje tržní ocenění vydávané odhadci. Znalecký posudek nachází využití především při sjednávání hypotéky nebo při prodeji komplikovanějších nemovitostí, které jsou např. ve špatném technickém stavu nebo se nenabízí možnost srovnání s jinými nemovitostmi.
Nezávislého odhadce, který pro vás vypracuje tržní odhad nemovitosti, seženete poměrně snadno. Činnost vykonávají na základě vázané životnosti (musí mít vzdělání ekonomického nebo technického směru), a to nezávisle nebo pro realitní kancelář.
V případě potřeby odhadu pro banku jednoduše zajděte přímo tam a nechte si ho vypracovat bankovním odhadcem.
Chcete se o problematice odhadů nemovitostí dozvědět více? Spoustu důležitých informací, které se nevešly do tohoto článku, najdete na blogu pražské realitky MAXIMA REALITY. Dozvíte se, jak odhadce postupuje, ale také kdy jít za jakým odhadcem a jaké největší chyby můžete udělat při amatérském odhadu.
