Nový balkon může výrazně zvýšit komfort bydlení i hodnotu nemovitosti, jeho dodatečná výstavba však není jen otázkou projektu a rozhodnutí stavebního úřadu. Zvláštní pozornost vyžaduje situace, kdy se balkon přibližuje k hranici parcely nebo má dokonce zasahovat nad sousední pozemek.
Balkon je z pohledu úřadu součástí stavby
Dodatečné vybudování balkonu zpravidla představuje změnu dokončené stavby. Nejde tedy jen o jednoduché připevnění konstrukce k fasádě. Projektant musí řešit například statiku, bezpečnost, požární požadavky a umístění nové konstrukce vůči okolním nemovitostem.
Podle současného stavebního zákona č. 283/2021 Sb. se používá pojem povolení záměru, nikoli dřívější dělení na územní rozhodnutí a stavební povolení. Stavební úřad při povolování posuzuje, zda je záměr v souladu s právními předpisy a požadavky na výstavbu.
Právě u balkonů je důležitá také vzdálenost od hranice parcely. Vyhláška č. 146/2024 Sb. stanoví jako obecné pravidlo minimální vzdálenost stavby 2 metry od hranice pozemku, přičemž obsahuje i výjimky. Podstatné je, že vzdálenost se u balkonů výslovně měří až k jejich vnějšímu povrchu. Nestačí tedy kontrolovat pouze vzdálenost samotné fasády domu.
Soused nemusí automaticky dávat souhlas
Častým omylem je představa, že balkon směřující k sousedovi lze povolit pouze tehdy, když soused podepíše souhlas. Samotná skutečnost, že vlastník sousední parcely může být záměrem dotčen, ještě neznamená, že je jeho souhlas automatickou podmínkou povolení.
Soused může mít v řízení postavení účastníka a uplatňovat námitky, pokud může být jeho vlastnické nebo jiné věcné právo záměrem přímo dotčeno. Stavební úřad se pak musí relevantními námitkami zabývat. To je ale něco jiného než souhlas vlastníka podle § 187 stavebního zákona.
Ten je vyžadován tehdy, když má být záměr uskutečněn na pozemku nebo stavbě, které stavebník nevlastní, a stavebník nemá potřebné oprávnění například z práva stavby nebo služebnosti.
Přesah nad cizí parcelu situaci zásadně mění
Největší pozornost je proto potřeba věnovat balkonu, který by měl zasahovat do prostoru nad sousedním pozemkem. V takové situaci už nejde pouze o to, zda souseda obtěžuje výhled z balkonu nebo zda konstrukce stojí příliš blízko hranice.
Projekt zasahující do cizí nemovitosti vyžaduje odpovídající právní titul. Pokud stavebník potřebné právo nemá, nastupuje požadavek na souhlas vlastníka podle § 187 stavebního zákona. Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a obsahovat zákonem požadované identifikační údaje a podpis. Po podání žádosti jej vlastník podle zákona nemůže jednoduše vzít zpět; při podstatné změně projektu je ovšem třeba souhlas s upraveným záměrem.
Dlouhodobě je navíc vhodné právní vztah řešit tak, aby nebyl závislý pouze na osobní dohodě současných sousedů. Konkrétní způsob zajištění práva k dotčené nemovitosti je proto vhodné předem konzultovat s projektantem a podle okolností také s právníkem.
Pozor také na bytové domy
Jiná komplikace vzniká v domě rozděleném na jednotky. Fasáda a další konstrukce domu zpravidla nejsou jednoduše výlučným majetkem majitele jednoho bytu. Stavební zákon proto u bytového spoluvlastnictví počítá při souhlasu podle § 187 se souhlasem společenství vlastníků jednotek, případně správce, pokud SVJ nevzniklo.
Před objednáním balkonové konstrukce se proto vyplatí nejprve nechat projektanta ověřit hranice pozemků, vzdálenost plánovaného balkonu a vlastnické vztahy. Povolení stavebního úřadu totiž samo o sobě nenahrazuje potřebné soukromoprávní oprávnění k cizímu majetku. U balkonu, který se dostává až k hranici nebo nad sousední parcelu, může právě tato otázka rozhodnout, zda bude možné projekt vůbec realizovat.
Zdroje/foto: zakonyprolidi.cz, mmr.gov.cz, AI
